不動産の名義変更はどのようにやるのか？について説明していきます。
不動産の名義変更とは、土地や建物の所有者の名義を変更する事をいいます。
どんなときに名義が変わるのか？
・相続
・売買
・贈与
・財産分与
上記の様な事例があった場合に不動産の名義変更が発生し、手続きをすることになります。
注意点としては、不動産の名義変更があったからと言って、必ず名義変更しなくてはいけない訳ではないことです。
名義変更しなかったからと言って、罰則があるわけではありません。
しかし名義変更をしないと、当事者以外の第三者に「ここは私の土地です」と主張する事ができません。
その為、不動産の売買の現場などでは、名義変更の手続きと売買代金の決済を同時にする事となっています。
名義変更とはどのような手続きなのか？
法務局に書類を提出する事で不動産の名義変更が可能になります。
基本的に不動産は所在地の法務局で管理されており、その管理されたものを不動産登記簿と呼んだりしています。
不動産所在地、面積、所有者の名前、住所などが記載されています。
名義変更はこの不動産の所有者の名義を変更する申請する形で行われます。
実際は『所有権の移転登記』という形式で登記申請する事になります。
相続が発生した場合の名義変更
父、母、長男、長女の４人家族で、父名義の土地と建物があったとします。
父が亡くなり、相続が発生し、母、長男、長女で遺産分割協議をして、母が土地と建物を相続した事とします。
この際に不動産を管轄する法務局へ『所有権の移転登記』を申請する事になります。
必要書類は以下になります。
・登記申請書
・父の出生から死亡までの連続したすべての戸籍
・父の住民票の除票
・母、長男、長女の現在の戸籍
・母の住民票
・母、長男、長女の実印での押印のある遺産分割協議書
・母、長男、長女の印鑑証明書
・土地と建物の固定資産評価証明書
これらの書類を法務局に提出することで、父から母への名義変更が実現する事になります。
贈与した場合の変更
先程の家族で父が長男に生前に贈与した場合の必要書類です。
・登記申請書
・贈与契約書
・父が不動産を取得した時に発行された登記済書もしくは登記識別情報
・父の印鑑証明書（３ヶ月以内のもの）
・長男の住民票
・土地と建物の固定資産評価証明書
こちらの場合も上記必要書類を法務局に提出して申請する事で名義変更が行われます。
書類は上記の様になりますが、無料で名義変更できるわけではなく、実際には登録免許税というものが必要になります。
所有権の移転の原因になった理由次第で税率が変わってきます。
例えば相続の場合は固定資産評価証明の金額の１０００分の４となっています。
先程の土地と建物の評価が合計で１０００万だとします。
その際は１０００万×１０００分の４で４万円の登録免許税というものを収める事になります。
また司法書士などの専門家に依頼した場合は、別途報酬を支払う必要があります。
名義変更は自分で出来るのか？
専門家に頼まなくてもご自身で名義変更する事は可能です。
ただ上記に記載した様に、必要書類を集めたり、書類を作成したりと結構な手間と時間がかかります。
必要書類の中に登記申請書との記載がありますが、これも申請書の核となる部分は記載方法が決まっていますので、適当に書く訳にはいきません。
どうしても自分で申請したい方は法務局で登記相談などを行っていますので、そちらで詳しく聞くのが良いかなと思います。
不動産の名義変更の注意点
実はこの記事の前半で不動産の名義変更しなくても、罰則はないという記載をしました。
罰則ないなら、わざわざ費用と時間をかけてやらなくても良いのではないか？と思う方もいるかもしれません。
でも名義変更となる事実があった時に、速やかに名義変更の手続きをしておかないと、後々トラブルになる事があります。
例えば相続が発生しても名義変更をしていなかった場合などは、次の相続が発生すると、その不動産に係る人がどんどん増えていってしまいます。
いざ不動産が不要になり、売却しようと思っても、不動産の名義は元の所有者のままですので、売却する事ができません。
複雑になった相続登記を完了しないと、売却手続きも出来なくなります。
実際に何代にも渡って名義変更をしておらず、いざ相続登記する時には関係者が何十人ににもなって、大変な費用や時間がかかってしまう場合もあります。
このように不動産の名義変更はしなくても、罰則などはないですが、名義変更となる事実が発生した時には、しっかりと名義変更手続きをしておく事が、後々のトラブルを防ぐことになりますので、面倒てもその都度しっかり名義変更しておく事が重要となります。